Cómo deducir el IVA soportado en una compraventa de inmueble afecto a la actividad empresarial, sin tributar por ITP

En el ámbito empresarial, es común la existencia de operaciones de compraventa de inmuebles afectos a la actividad de nuestra empresa, ya sea con motivo de su crecimiento, por cuestiones meramente operativas o como consecuencia de necesidades de reestructuración del activo motivada por numerosos factores.

Con carácter general, las operaciones de segundas y posteriores entregas de inmuebles se hallan fiscalmente sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). No ocurre igual en caso de primeras entregas (las adquisiciones al promotor en una adquisición de inmueble nuevo), que están obligatoriamente sujetas a IVA.

No obstante, cabe la posibilidad de que, por acuerdo expreso entre comprador y vendedor, la operación de compraventa de un inmueble “de segunda mano” no se halle sujeta al ITP y sí tribute por IVA, pudiendo en tal caso el comprador deducirse el IVA soportado en la operación. Tal situación acontece cuando el vendedor renuncia a la exención del IVA, para lo cual han de darse ciertos requisitos:

•      Ambas partes han de ser sujetos pasivos del IVA en lo que a la operación de compraventa se refiere, conforme lo establecido por el artículo 20.2 de la Ley del IVA:

•      En cuanto al vendedor, este deberá dedicarse a actividades sujetas al IVA o, dicho de otra forma, deberá haber repercutido IVA en la actividad desarrollada de forma habitual en dicho inmueble.

•      En lo que respecta al comprador, este deberá comparecer en la compraventa en calidad de empresario, y utilizar o afectar el inmueble a actividades por las que tenga derecho a deducirse el IVA. Ello quiere decir que la figura de la renuncia no podrá realizarse cuando el comprador se dedique a actividades exentas (enseñanza, sanidad, entidades de crédito, etc.).

•      La exención ha de realizarse de mutuo acuerdo entre el comprador y el vendedor. Dado que la exención no es de carácter obligatorio, deberá ser aceptada de forma expresa por el vendedor. Lo habitual en estos casos es reflejar tal renuncia en el propio contrato de compraventa, o en el momento de elevar este a público.

De darse ambos supuestos la renuncia a la exención del IVA será viable, hallándose sujeta a IVA la operación de compraventa y produciéndose, en este caso, la conocida como “inversión del sujeto pasivo”, consistente en que el vendedor no será quien deba repercutir el IVA en la factura, sino que será el comprador declararlo por auto-repercusión, dando lugar a la posibilidad de un efecto fiscal nulo en la empresa.

Por último, cabe destacar que, en caso de renuncia a la exención, la operación también se hallará sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que será en todo caso igual o menor al 2,5 % del valor real del inmueble.

Por lo tanto, ante la posibilidad de que nuestra empresa adquiera un inmueble, será conveniente efectuar un estudio previo respecto al hecho de si compensa solicitar al vendedor tal renuncia a la exención, de cara a reducir la carga fiscal que esta operación pueda suponernos. Tal estudio requerirá de un experto asesoramiento en materia tributaria.

Fuente: AECIM