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Lunes, 25 de Mayo, 2020

Efectos del COVID-19 en los contratos de arrendamiento: renegociación y posibles soluciones

La entrada en vigor del Real Decreto Ley 15/2020 de 2º de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, estableció una serie de medidas que permitían reducir los principales costes operativos para las pymes y autónomos para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de las obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

Con esta norma, a falta de acuerdo entre las partes, se establece un mecanismo que permite abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

En este punto, desde AECIM advierten de la importancia, ahora más que nunca, de velar y gestionar adecuadamente las relaciones con terceros, clientes, proveedores, etc. La herramienta clave es un buen asesoramiento, con las peculiaridades y personalización, necesarias en cada negocio, que permita negociar y alcanzar acuerdos para la resolución del conflicto antes de que se dictamine un laudo.

Por otro lado, AECIM indica que no se debe olvidar que la renegociación de los contratos de arrendamiento de locales de negocio puede generar costes tributarios ya que, con carácter general, las solicitudes efectuadas por los arrendatarios pueden tener muy diferente alcance, pero habitualmente se refieren a reducciones o bonificaciones de la renta arrendaticia o al establecimiento de periodos de carencia en el devengo o en la exigibilidad de las rentas durante los meses que dure la actual situación.

Sin perjuicio de los aspectos puramente legales que se suscitan en este tipo de renegociaciones, también deben tenerse muy en cuenta las posibles implicaciones tributarias en relación a cada uno de los principales impuestos:

En cuanto al IVA, el arrendamiento es un servicio de tracto sucesivo, lo que supone que el IVA se devengue, en general, cuando las rentas sean exigibles.

Solo si antes de la exigibilidad de la renta se alcanza un acuerdo expreso entre el arrendador y el arrendatario retrasando esa exigibilidad y/o reduciendo las rentas, se podrá evitar la repercusión del IVA sobre la renta originalmente pactada en el momento de la exigibilidad inicialmente acordada.

Si no se ha alcanzado ese tipo de acuerdo con carácter previo a la exigibilidad de la renta y, por tanto, se ha repercutido el impuesto sobre el importe de la renta original, cabrá modificar la base imponible posteriormente en dos situaciones:
  • Si se ofrecen descuentos o bonificaciones posteriores al devengo y exigibilidad de las rentas.
  • Si se produce el impago de las rentas ya facturadas.

En ambos casos, se deben emitir las correspondientes facturas rectificativas; en el segundo, además, se deberá seguir el procedimiento especialmente regulado para supuestos de impago, que implica efectuar la oportuna comunicación a la Administración Tributaria.

En cuanto a la normativa del Impuesto sobre Sociedades, por lo que se refiere a las posibles rentas facturadas y no cobradas por el arrendador, cabe recordar que, cumpliendo determinados requisitos establecidos en la normativa del impuesto, las provisiones por insolvencias pueden ser deducibles; si bien, en general, no lo serán en tanto no transcurran seis meses desde el vencimiento de la deuda.
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